Despojo: lo que un asesor debe revisar antes de aceptar una captación

Las denuncias por despojo en la Ciudad de México pasaron de 1,901 en el primer semestre de 2025 a 2,039 en el mismo periodo de 2026, de acuerdo con el Secretariado Ejecutivo del Sistema Nacional de Seguridad Pública. Iztapalapa encabeza el listado, seguida de Cuauhtémoc, Benito Juárez y Venustiano Carranza.

Ese dato le sirve al propietario. Al asesor le sirve otro: que una parte considerable de los inmuebles que llegan a una carpeta de captación arrastran un problema documental que nadie revisó a tiempo.

Aceptar una captación sin verificar es un riesgo doble. Está el riesgo evidente —invertir meses de trabajo en una propiedad que no se puede escriturar— y está el riesgo que casi nadie contempla: prestar tu nombre, tu firma y tu portal a una operación que no debía existir.

Estos son los seis puntos que conviene revisar antes de firmar.

1. Que quien te está contratando sea quien puede vender

Suena obvio y es donde se cae la mitad de los casos. No basta con que la persona viva ahí, tenga las llaves y hable con seguridad. Tiene que aparecer como titular en la escritura, y la escritura tiene que estar inscrita.

Si la propiedad se heredó y la sucesión nunca se abrió, quien te está contratando no puede vender todavía. Puede querer, puede tener razón moral y puede tener a toda la familia de acuerdo. No puede vender.

2. El folio real y los antecedentes registrales

Se piden en el Registro Público de la Propiedad y muestran el historial jurídico del inmueble: quién ha sido propietario, qué operaciones se han hecho y cuál es la situación actual.

Es la diferencia entre creer la historia que te cuentan y verificarla. Cuestan poco y se piden en días.

3. El certificado de existencia o inexistencia de gravamen

Si los papeles están en orden, sale limpio. Si aparece un gravamen que el propietario no reconoce, no lo trates como error administrativo: puede significar que hay una demanda en curso contra el inmueble sin que el dueño lo sepa.

Este es el documento que más se pide tarde. La recomendación práctica: pídelo al firmar la exclusiva, no antes de escriturar. Tiene vigencia corta, sí, y habrá que volver a pedirlo. Prefiero pagar dos certificados que descubrir el problema a tres días de la firma.

4. Régimen matrimonial y copropiedad

Si el titular está casado bajo sociedad conyugal, la firma de una sola persona no basta. Si hay copropiedad —muy común en inmuebles heredados—, necesitas saber cuántos copropietarios hay, qué porcentaje tiene cada uno y si todos están de acuerdo.

Un acuerdo familiar de palabra no es un acuerdo. Es un problema que todavía no explota.

5. Predial, agua y luz al corriente y a nombre correcto

No solo por el adeudo. Estos comprobantes acreditan posesión continua, y cuando aparecen a nombre de otra persona vale la pena preguntar por qué. Alguien pagando servicios a su nombre durante años está construyendo un historial que después puede usar.

6. Que el propietario active la Alerta Inmobiliaria

Este no es un requisito para captar, es un consejo que puedes darle y que casi ningún asesor da. La Alerta Inmobiliaria de la Ciudad de México es un servicio gratuito que notifica al propietario si su inmueble es objeto de una demanda, una medida cautelar o cualquier acción judicial. Se tramita en el portal de la Consejería Jurídica.

Es información pura y es gratis. Recomendarla te posiciona sin que tengas que hablar de ti.

Lo que cambió en agosto de 2026

El 5 de agosto el Gobierno de la Ciudad presentó una estrategia con plazos concretos: 15 días para asegurar y restituir un inmueble cuando exista certeza jurídica sobre la propiedad, y 30 días para judicializar casos con evidencia suficiente. Se anunciaron también una unidad de veinte jueces dedicados exclusivamente a despojo, una Unidad de Inteligencia Registral y la creación de una Defensoría Jurídica de la Propiedad.

Se anunció además que toda denuncia que llegue al Gabinete Contra Despojos activa automáticamente una alerta registral institucional sobre el folio real del inmueble.

Para un asesor, eso significa que las rutas de solución existen y son más rápidas que antes. También significa que ya no hay excusa para no verificar: la información está disponible y los plazos corren.

El punto de fondo

Verificar antes de captar no es desconfianza. Es lo que separa a un asesor de un intermediario.

Un dato que conviene tener presente en la conversación con el propietario: de los 1,032 casos que atendió el Gabinete contra el Despojo en trece meses, 644 no eran despojo. Eran conflictos civiles —sucesiones sin cerrar, copropiedades mal resueltas, préstamos de palabra que se volvieron permanentes—. Más de la mitad.

Esos casos no se resuelven denunciando. Se resuelven ordenando papeles, y eso es exactamente lo que un asesor bien preparado puede detectar en la primera cita.

Fuentes: SESNSP, primer semestre 2026 · Gobierno de la CDMX, 5 de agosto de 2026 · Infobae, 6 de agosto de 2026.